Kredyt hipoteczny - czy wart jest wcześniejszej spłaty?

Marzenia o własnym M, większej inwestycji, często realizowane są za pomocą kredytów hipotecznych. Jego uzyskanie wiąże się z ponoszeniem kosztów, tzw. okołokredytowych. Wcześniejsza spłata nie jest również pozbawiona dodatkowego obciążenia-prowizji. Wysokość opłaty zależy między innymi od Banku, w którym zaciągnięto zobowiązanie, terminu podpisania umowy, tabeli prowizji i opłat oraz warunków promocyjnych na jakich kredyt został udzielony.
Opłaty za wcześniejszą spłatę w wybranych Bankach kształtują się następująco:

Bank	Wysokość opłaty	Kiedy brak opłaty
Alior Bank	1,5%(min. 100 zł)	po 3 latach
Allianz Bank	2%	po 3 latach
BGŻ	2%(min. 100 zł)przez 5 lat	po 5 latach
BPH	Do 50% w przeciągu 5 lat bez opłat(>2%)	po 5 latach
BZ WBK	Do 50% w przeciągu 3 lat bez opłat(>1%)	po 3 latach
BNP Paribas Fortis	1,5% przez 3 lata	po 3 latach
BOŚ	1% przez 5 lat	po 5 latach
CitiHandlowy	2% przez 3 lata	po 3 latach
DnB NORD	2% przez 3 lata	po 3 latach
Deutsche Bank	2% przez 3 lata	po 3 latach
EuroBank	do 30% w przeciągu 3 lat bez opłat(>3%)	po 3 latach
Getin Noble Bank SA	5% w 1 roku, 4% w 2 roku, 3% w 3 roku, 2% w 4 roku, 1% w 5 roku	po 5 latach
ING Bank Śląski	Brak	Brak
Kredyt Bank	1,5%(min. 300 zł) przez 5 lat(do 20% bez opłat w rocznicę podpisania umowy kredytowej)	po 5 latach
Lukas Bank	2% przez 3 lata po	3 latach
Millennium	Do 30% w przeciągu 3 lat bez opłat(>2%)	po 3 latach
mBank	Brak	Brak
MultiBank	Brak	Brak
Nordea	1,5%(min. 100 zł) przez 5 lat	po 5 latach
PKO BP SA	Przez 2 lata 0,5% od nadpłaconej kwoty, przez cały okres kredytowania 1,5%	Stała opłata
PEKAO SA	Do 30% w ciągu 3 lat bez opłat >2% min. 200 zł	po 3 latach
PolBank EFG	1.5% w przeciągu 5 lat	po 5 latach
Pocztowy	Brak	Brak
Raiffeisen Bank	1,5% przez 3 lata

po 3 latach

Opłaty związane z wcześniejszą spłatą kredytu w przedstawionej tabeli wykazują następującą tendencję:
1. Brak opłaty po 3 latach spłaty kredytu.
2. Brak opłaty po 5 latach spłaty kredytu.
3. Brak opłaty w całym okresie kredytowania.
4. Brak opłaty, ale do określonego procentowo limitu.

W zestawieniu nie uwzględniono kosztów wcześniejszej spłaty kredytu, w sytuacji gdy został udzielony w promocji. Na przykład Bank DnB NORD we wiosennej promocji udziela kredytu hipotecznego z zerowymi kosztami przedterminowej spłaty od kredytów w PLN indeksowanych do EUR, natomiast przystępując do umowy kredytowej z pakietem umów ubezpieczeniowych również w PLN. W Deutsche Banku brak kosztów za wcześniejszą spłatę promocyjnego kredytu, przy którym prowizja była zerowa, jest dopiero po 5 latach od podpisania umowy. MultiBank, mBank ,Pocztowy i ING Bank Śląski w tabeli prowizji i opłat oraz w umowie kredytowej gwarantują zerowe koszty wcześniejszej spłaty części bądź całego kredytu.

Stosunkowo wysoką opłatę pobiera Getin Noble Bank S.A. w pierwszym roku spłaty kredytu 5 % w drugim - 4% , zaś od szóstego roku opłata nie jest pobierana. Z kolei Bank PKO BP S.A. jako jeden z nielicznych pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę w całym okresie kredytowania. W pierwszych dwóch latach jest to 0,5% nadpłaconej kwoty jednak chcąc spłacić całkowitą kwotę – jednorazowo opłata wynosi 1,5%. Polbank od 05.05.2011 r. wprowadzając promocyjną ofertę z zerową stawką prowizji za udzielenie kredytu, wprowadził opłatę za wcześniejszą nadpłatę bądź spłatę w wysokości 1,5% w ciągu pierwszych 5 lat.

Uwaga: zapis w umowie stanowiący o wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę może okazać się wysokim kosztem w sytuacji, gdy kredytobiorca będzie chciał wcześniej spłacić przyjęte na siebie zobowiązanie. Kredyt hipoteczny jest powinnością mającą duży udział w wydatkach gospodarstw domowych. Dokonując wcześniejszej spłaty należy sprawdzić jakie koszty będą z tym związane.

W przypadku kredytu walutowego należy pamiętać o „spread”(ang.), czyli różnicy między kursem kupna waluty, a sprzedażą, jak również o wysokości kursu waluty w jakiej kredyt był uruchamiany lub przeliczany a jaki obecnie obowiązuje. Spłaty dokonywane są po kursie sprzedaży wg zestawienia kursów walut na dany dzień w banku kredytobiorcy lub średniego kursu NBP(dotyczy warunków promocyjnych w wybranych bankach).

Bywają też sytuacje, że kredytobiorca chce sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką(kredytem walutowym), należy wtedy szczególną uwagę zwrócić na aktualny kurs waluty, ponieważ może okazać się, że ze względu na zmiany kursów w okresie od uruchomienia kredytu do obecnego momentu cała transakcja będzie nieopłacalna.

Analizując przykład opłacalności spłacenia kredytu zaciągniętego w frankach szwajcarskich w lipcu 2008r.,(wg średniego kursu CHF w NBP 2,0139) w kwocie 300.000,00 PLN po przeliczeniu daje nam wartość 148.964,69 CHF. Jeśli przyjmiemy, że spłacono już raty w wysokości 16.450 CHF za 35 miesięcy do maja 2011r. Pozostała kwota do spłaty wynosi 132.514,69 CHF ,co pokazuje ,że zadłużenie po przeliczeniu na złotówki wzrosło do 413.922,88 PLN(wg średniego kursu NBP z dnia 06.05.2011 r.).

Powyższy przykład pokazuje, że spłata kredytu walutowego może okazać się nie tylko nieopłacalna, ale również może doprowadzić do dopłaty do pożyczonego kapitału w wysokości nawet 30%.
Ze względu na ilość czynników mających wpływ na koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu, każdą taką decyzję należy potraktować indywidualnie, powinna być ona poprzedzona szczegółową analizą.

Bogusława Borowiecka

Copyright © 2008-2010 kompasfinansowy.pl. Powered by MSERWIS

Instytucje finansowe w ofercie: PKO BP; Pekao SA; Eurobank; Meritum Bank; BOŚ Bank; Lukas Bank; SG Leasing; Polbank; Nordea Bank; Multibank; mBank; ING Bank; BGŻ Bank; Grenke Leasing; Deutsche Bank; Deutsche Leasing; Getin Noble Bank; DnB Nord; BZ WBK; Bibby Financial; Santander Bank; Deutsche Leasing; Getin Leasing; Millennium Bank, ING Lease; Millennium Leasing; Impuls Leasing; Alior Bank; Bankowy Leasing; Allianz Bank. PRODUKTY: kredyt hipoteczny; kredyt mieszkaniowy; kredyt na samochód; auto na kredyt; leasing samochodu; leasing maszyn i urządzeń; leasing sprzętu budowlanego; leasing dla lekarzy; faktoring; leasing operacyjny czy finansowy; kalkulator leasingowy; kalkulator kredytowy hipoteczny. Warszawa.