KREDYT HIPOTECZNY - NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ

Na co zwrócić uwagę przy podejmowaniu decyzji o kredycie hipotecznym ?

Oferty większości banków są do siebie podobne, ale tylko pozornie. Jednak większość przyszłych kredytobiorców skupia się na elementach, które reklamują banki w swoich kampaniach reklamowych. „Prowizja 0%”, „Darmowe przewalutowanie”, „Najniższa marża”, „Najdłuższy okres kredytowania” i tym podobne. Tymczasem często okazuje się, że na przykład posługując się przenośnią motoryzacyjną: „Nasz nowy samochód co prawda kosztował nas 5 tys. taniej ale za to musimy do końca życia serwisować go w autoryzowanej stacji obsługi.”

Jak ustrzec się słodkiego lukru, jakim częstują nas banki, świadomie podjąć decyzję kredytową i co najważniejsze – otrzymać kredyt na upragnione mieszkanie czy dom?

Może warto skorzystać z usług niezależnego doradcy. Korzystanie z jego usług:
1. Kosztuje tyle samo, co wejście do każdej placówki bankowej – czyli nic. Doradcy niezależni otrzymują wynagrodzenie od Banku, a bardzo często są to kwoty mniejsze niż doradcy zatrudnieniu bezpośrednio w bankach.
2. Doradca niezależny ma w ofercie przynajmniej kilka banków, więc umożliwia nam porównanie wielu ofert i przekazuje swoją wiedzę służąc pomocą i radą.
3. Doradca zajmuje się całym procesem uzyskania kredytu.
4. Doradca niezależny ma możliwość jednoczesnego złożenia wniosków w kilku bankach, co oszczędza czas Klienta i zwiększa prawdopodobieństwo przyznania kredytu.

Tymczasem warto zapamiętać kilka pojęć, z którymi zetkniemy się przy analizowaniu oferty i podejmowaniu decyzji o złożeniu wniosku kredytowego i podpisaniu umowy kredytu hipotecznego.

Najczęstszym pytaniem osoby zamierzającej wziąć kredyt jest pytanie o tzw. „oprocentowanie”. Pomijając małą precyzyjność takiego pytania, należy na początku zapamiętać, że nie zawsze tzw. najniższe oprocentowanie oznacza najniższe koszty i najlepszą ofertę. Warto rozważyć wiele innych parametrów kredytu.

Na parametr nazywany „stopą procentową kredytu” składają się:
- stopa referencyjna (wibor, libor, euribor)
- marża banku
Niektóre banki mogą w tę formułę wbudowywać również inne wskaźniki oparte o stopę referencyjną.

Należy oczywiście dodać, że tzw. stopa referencyjna w kredycie złotówkowym i kredycie walutowym różnią się od siebie, na korzyść kredytu walutowego. Jest to jeden z powodów, dla którego warto zasięgać porady doradcy kredytowego, który posiada odpowiednią wiedzę, narzędzia i doświadczenie w tym zakresie.

Jeżeli rozważamy kredyt walutowy podstawowymi parametrami, jakie powinniśmy koniecznie brać pod uwagę są:

Spread walutowy – jest to różnica pomiędzy kursem kupna waluty, a kursem jej sprzedaży. Zaciągając kredyt walutowy spłacany w złotych, bank dokonuje dwukrotnego przeliczenia. Kwotę naszego kredytu w złotych przelicza według kursu kupna waluty obowiązującej danego dnia w banku. Kwotę wyrażoną w walucie spłacamy według harmonogramu wyrażonego w walucie, ale do banku musimy wpłacić złotówki. Spłaty dokonuje się najczęściej według kursu sprzedaży banku finansującego. Bank zarabia na spreadzie walutowym, policzyli na różnicy pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży waluty. Jest ona zwykle wyrażona w % i wynosi zwykle pomiędzy 4 a 6%. Musimy brać tę różnicę pod uwagę i umieć ją przeliczyć przy porównywaniu i wyborze oferty kredytowej, jako całości.

Różnice kursowe - Z kredytem walutowym związana jest oczywiście różnica kursowa, czyli różnica pomiędzy kursem waluty z dnia x oraz z dnia y. Wahania kursu walutowego mogą wpływać zarówno na korzyść jak i na niekorzyść kredytobiorcy. Przy bardzo niekorzystnym rozwoju sytuacji i dużych wahaniach kursów walutowych nasze raty w kredycie walutowym mogą się wyraźnie wahać, co niedawno odczuli ci z kredytobiorców, którzy zaciągali zobowiązania kredytowe przy bardzo niskim kursie franka szwajcarskiego czy nawet jena japońskiego a wskutek zmiany sytuacji na rynkach finansowych i wzrostu kursów tych walut są zmuszeni płacić więcej złotówek za franka czy jena w każde j racie kredytu czy leasingu.

Warto też pamiętać, że aktualnie do zaciągnięcia kredytu w takiej samej wysokości, ale w walucie banki wymagają przynajmniej 20% większej zdolności kredytowej.

Inne koszty, które związane są z kredytem możemy podzielić na koszty bezpośrednie, czyli kredytowe, ora koszty pośrednie (około kredytowe).

Do kosztów kredytowych należą:

• Prowizja przygotowawcza – czyli tzw. prowizja bankowa.
• Wycena nieruchomości – koszty wyceny nieruchomości
• Ubezpieczenie pomostowe – zwykle w formie podwyższonego oprocentowania na okres od wypłaty kredytu przez bank do czasu ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - jest to dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego, którego wysokość przekracza ustalony przez bank graniczny wskaźnik współczynnika LTV. Jest to ubezpieczenie stosowane w przypadku, gdy kredytobiorca nie wnosi wcale lub bardzo niski wkład środków własnych w zakup lub budowę nieruchomości.

Do kosztów pośrednich, około kredytowych należą:

• Wpis hipoteki do księgi wieczystej
• Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych
• Opłaty notarialne i sądowe

Przy analizie umowy kredytowej oprócz kosztów, które są możliwe do bezpośredniego wyliczenia i konieczność ich zapłaty jest przewidywalna, należy również zwrócić uwagę na takie zapisy jak:

• zapisy w umowie odwołujące się do tabel opłat i prowizji
• zapisy dotyczące kosztów i terminów wcześniejszej wpłaty kredytu
• zapisy dotyczące możliwości i kosztów przewalutowania
• zapisy dotyczące innych ubezpieczeń i ich kosztów, np. ubezpieczenia na życie kredytobiorcy, ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie od spadku wartości nieruchomości
• koszty związane z prowadzeniem rachunku bankowego, monitów, aneksów, oświadczeń, zaświadczeń.

Należy również ostrożnie podchodzić do tzn. promocyjnego oprocentowania. Brzmi to bardzo ładnie, ale jak zwykle diabeł może, (choć nie musi) tkwić w szczegółach promocji.

Siłą rzeczy poruszone powyżej kwestie mają za zadanie tylko zasygnalizować Państwu składniki oferty kredytowej, na jakie należy zwrócić uwagę. Jedynie profesjonalny doradca, nasz rozsądek oraz spokojne podjęcie decyzji może zagwarantować nam, że podjęta decyzja będzie optymalna.

Mając świadomość wszystkich zawiłości oferty kredytowej, wymagań i ograniczeń narzuconych przez Banki nie warto jednak obrażać się na nie. Są to instytucje finansowe, których celem jest zarabianie pieniędzy, pomnażanie ich dla swoich akcjonariuszy jak również dbanie o bezpieczeństwo udzielanych kredytów, które pochodzą przecież w dużej części z lokowanych w bankach oszczędności.
Warto tez zdawać sobie sprawę, że nie ma banku i oferty idealnej. Ale należy zadbać by wśród dostępnych wybrać taką, na którą nas stać i która najbardziej odpowiada naszym oczekiwaniom.

Zbigniew Szczygielski, ekspert finansowy
kompasfinansowy.pl

Copyright © 2008-2010 kompasfinansowy.pl. Powered by MSERWIS

Instytucje finansowe w ofercie: PKO BP; Pekao SA; Eurobank; Meritum Bank; BOŚ Bank; Lukas Bank; SG Leasing; Polbank; Nordea Bank; Multibank; mBank; ING Bank; BGŻ Bank; Grenke Leasing; Deutsche Bank; Deutsche Leasing; Getin Noble Bank; DnB Nord; BZ WBK; Bibby Financial; Santander Bank; Deutsche Leasing; Getin Leasing; Millennium Bank, ING Lease; Millennium Leasing; Impuls Leasing; Alior Bank; Bankowy Leasing; Allianz Bank. PRODUKTY: kredyt hipoteczny; kredyt mieszkaniowy; kredyt na samochód; auto na kredyt; leasing samochodu; leasing maszyn i urządzeń; leasing sprzętu budowlanego; leasing dla lekarzy; faktoring; leasing operacyjny czy finansowy; kalkulator leasingowy; kalkulator kredytowy hipoteczny. Warszawa.